内地多个城市出现“弃房断供” 业主称无力还款

2014-08-07 10:41:11   来源:21世纪经济报道   点击:
五六月末,浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中,业主大多声称“无力还款”。

楼市景气不见好转,不断有城市松绑“限购”,个别业主也开始失去信心“弃房断供”。

近日,21世纪经济报道独家获悉,五六月末,浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中,业主大多声称“无力还款”。

目前尚无更多数据显示,“弃房断供”成为全国普遍现象。但是,监管部门早已做出预警。

有媒体报道称,5月12日,央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会,讨论当前差别化住房信贷政策。会议透露出的信息是,为防止购房者因为房价下跌而断供,央行要求银行优先确保住房贷款。

而在两周前,银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上也表示,“部分地区已出现房企甚至业主违约,一些中小房企的资金链紧张,三四线城市相关信贷风险需高度关注。”

某股份行杭州分行的人士认为,弃房断供只是比较严重的现象之一,房价下跌后有意见的业主非常多,有的开发商迫于压力就会给出一些补偿措施,比如赠予车位或者返还一些装修款。

业主自称“无力还款”

21世纪经济报道记者了解到,总部设于广东的某股份行杭州西湖支行近期起诉了同一楼盘的三位业主,均已出现个人住房按揭贷款违约。其所购房屋均是杭州昆仑之都房地产开发有限公司(下称昆仑之都)开发的以“公馆”命名的高档楼盘。

判决书显示,2010年该行向业主章某某发放了310万元的贷款用于购买该房屋,贷款期限20年,贷款利率为基准上浮10%。以房屋设立抵押担保,并要求开发商昆仑之都承担连带担保责任。

贷款发放后,章某某自2013年9月21日起便未按约定期限按时偿还本金,截至2013年11月尚欠银行贷款本金288万元,利息5万元。章某某违约后,银行便宣布贷款提前到期,并将其诉至法院。2014年3月,杭州市西湖区法院受理该案。

该行起诉的另两起案件,业主均是黄某某和赵某某。也就是说,他们起码在该楼盘购买了两套以上的住房。购房时间均是房价较高的2010年,贷款金额323万元,期限分别为15年和30年。业主自2013年9月和12月起便没有还款。

业主在法庭上答辩称,“对借款事实无异议,目前无力还款。赵某某已经支付了三年多的利息,银行再主张违约金不合理。希望昆仑之都能履行保证责任向银行归还贷款,然后再将所购房屋退还给昆仑之都。”

某国有大行南京一支行长也对21世纪经济报道坦言,“目前南京还没有出现类似情况,不过贷款逾期率和逾期额在上升。我们下半年压力很大!”

该行长表示,“楼盘有降价,有业主投诉,但大跌还没有。小微企业主所买的大户型和别墅估计是未来产生不良的主力,还有部分刚需但企业效益不行的贷款人”。

某股份行杭州分行的人士却认为,弃房断供只是比较严重的现象之一,房价下跌后有意见的业主非常多,有的开发商迫于压力就会给出一些补偿措施,比如赠予车位或者返还一些装修款。

杭州并不是个案。

正 如本文开头提及,江苏新沂市有多个农业银行起诉客户按揭贷款违约的案子,涉及不同的楼盘和开发商。比如,农行新沂市支行于2010年6月贷款42万元给姜 某和韩某夫妇购买一套总价为60万元的住房,其中首付款为16万元,贷款利率为4.75%,贷款期限20年。截至2014年6月,借款人已经逾期3期,尚 欠银行借款本金38.6亿元,利息2.3万元。

此前也曾有媒体报道称,在民间金融高度发达的温州,截至2013年7月末,各类“弃房”案例595例,按揭贷款不良余额为41277万元。其中,因个人住房按揭贷款断供出现 “弃房”15例;因经营困难无法偿还贷款,而对抵押房产“弃房”的有580户。

总现价低于贷款本息?

以上述报道中的黄某某等为例,按2010年银行贷款基准利率上浮10%,贷款30年总额323万元计算,贷款人需要归还的贷款本息总额为754.5万元,其中利息431.5万元。

本报记者以购房者身份询问时,杭州链家地产的一名员工表示,根据不同户型和楼层,上述公馆目前的价格约39000/ ,一套175平米的房子,总价格约在688万元。也就是说,目前一套175平米的房子,市场价要低于4年前银行贷款的本息总额754.5万元。

而当记者以业主身份准备卖房时,链家地产另一门店员工表示,该公馆“今年以来最低成交价33000万元/ ,均价36000-37000元/ ,放开限购后涨了一点,挂牌价也可以是42000元/ ”。

另一家中介机构人士表示,该房产是杭州位置、交通都比较好的“豪宅”,最小面积都有170多平米,大的还有300多平米。目前价格约在42000元/ ,2013年8月至今年3月,价格都在5万元/ 以上。

记者以购房者身份致电开发商昆仑之都时,该公司员工表示房价并没有大幅下跌,目前价格在37000元/ 左右,相比2010年也并没有下跌。

还有房地产中介机构人士表示,杭州的二手房价下跌幅度小于一手房,二手房每平米跌幅约1000-3000元,而一手房最大跌幅在7000元,平均也跌了5000多元。

上 海易居房地产研究院数据显示,1-6月份,全国商品房成交均价同比下降0.8%,较1-5月份加大0.1个百分点,其中住宅成交均价下降1.5%。即使是 在全国横向比较,杭州也是房价下跌幅度较大的城市。今年2季度成交均价为15389元,与去年同期相比下降了12.2%。

专家认为“弃房不可取”

至于上述楼盘业主违约“弃房”的原因,开发商昆仑之都法务部人士表示,“我们不清楚,那要问业主自己。”

前述中介也表示,“这些豪宅购买时价格多在600万以上,1000多万的也很多,很多人购房也是为了投资。现在房价跌了那么多,每个月要还的贷款都是几万元,未来还要还几百万。所以不少人觉得,长痛不如短痛,就算亏损一些首付和已经支付的利息,也还是扔给银行算了。”

业内人士认为,除了房价下跌,持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格,导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外,更有可能是购房者自身财务出现问题,或者炒房团资金链断裂而“断供”。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,按揭贷款违约现象增加,有几个原因。一是部分区域确实出现了房屋价格下跌幅度大于按揭贷款的额度,进而使得此类住宅业主的还贷积极性下滑。

二是此前商业银行对购房者的信贷资格审核不严。从实际情况看,很多银行给购房者的评估过程中,往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况,其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高,进而使得后期的还贷面临压力。

严 跃进认为,房价下跌,确实会给客户的违约提供了理由。“从契约订立的角度看,买卖双方都是本着公开公平的原则签订协议的。既然允许房价上涨带来的利好存 在,也就允许房价下跌的风险存在。只有这样才是一个公平的交易机制。所以从这个角度看,法律和道德的约束下,弃房潮并不会马上出现。但确实要警惕这样一种 压力。”

不过从法律的角度,因为房价下跌而“弃房”拒还银行贷款似乎并不可取。

北京市立圣律师事务所刘伟律师也表示,住房按 揭贷款一般以房产作为抵押,业主贷款逾期不还被银行起诉到法院后,如果业主没有其他资产可以偿还贷款,法院通常会拍卖房产。拍卖所得的资金银行作为抵押权 人第一顺位受偿。如果足够偿还银行贷款本息和违约金的,剩余的会返还给房主。如果拍卖得的资金不足以偿还银行贷款的,法院还会追缴业主的其他资产来偿还。

断供的“严重后果”

1

案例

业主断供4月3套房产被封

据 刘律师介绍,他的当事人此次断供的浪琴屿花园物业于去年7月购置,总价230万元,首付两成,贷款近200万元,月供1万多元,业主从今年1月起连续4期 未支付月供。今年5月,工商银行深圳分行南山支行向南山区法院提起诉讼,要求业主归还尚欠该行的190余万元房屋贷款,并查封了他名下的3套房产。

“我 的当事人在未按时还款期间,多次与银行沟通,有一段时间双方的沟通较少,他以为银行理解了他的难处,没想到被起诉了。”刘律师说,“我的当事人在被起诉前 没有收到律师函,如果知道银行要提起断供诉讼,一定会想办法补交贷款。他是个生意人,由于资金周转不灵,还贷遇到了阻力,并不是恶意断供,且从来没有想到 过要真正断供。”

律师:

当事人不是恶意断供

在积极应诉的同时,这名业主仍在继续还贷,从6月份开始分3次还了 4万多元的月供。“银行的做法从法律上讲站得住脚,但是从情理上说,业主觉得银行太不近人情了,他只是一时出现了困难,并愿意作出保证,还清所有月供后, 累计欠缴月供不超过三期,并愿意先支付三期月供作保证,只是银行不愿就此和解。他与其他恶意断供的性质明显不同,而且他还有其他房产,要是真选择断供,银 行通过法律程序完全可以拿到应得的费用。银行应该给他一次机会,而不是把他推到‘断供’的风口浪尖。”刘律师表示,银行方目前没有松口,而他们视延期开庭 为一个利好,这让他们希望与银行和平解决的意愿更为强烈和迫切了。

“业主能保证正常还供,但愿能在开庭前与银行达成和解。”刘律师反复向记者表示,并指出,“此房产不是业主的第一套房产,房贷首付两成,银行在放贷中是否存在审查不力的问题?我们会查找相关的法律文件作为证据提交给法院。”

个案:

以“断供”方式极端维权

实际上,现在浮出水面的断供群体多是把断供作为极端的维权方式。记者了解到,碧水龙庭业主集体断供事件中,一些已经断供或将要断供的业主并非是真的不要房子,而是把断供作为要挟开发商谈判的“筹码”。

广 东耕兴律师事务所的张信茂律师是此次集体断供的代理律师,他明确表示:“我始终不支持通过断供来进行维权,我已清楚地给业主讲明了断供的危害,有可能会影 响到业主的一生,但一些业主还是执意选择断供,他们认为开发商违背了合同,擅自改变公共设施规划,且不重视业主诉求,没有解决问题的诚意。正如业主所说, 断供只是维权的手段,只要开发商能和业主达成共识,他们还是愿意继续供楼。业主断供并非交不起钱,而是为了维护自己的权益。”

2

观点

王劲松律师:

断供业主财产可能被查封

业 主断供属于主动违约,面临的法律后果主要有:贷款合同约定,连续3个月或累计6个月断供的,银行将向法院起诉,要求解除按揭合同,判定业主偿还贷款本金、 利息、罚息并承担诉讼费。这类案件,银行基本百分百胜诉。判决生效后,业主不能偿付的,银行将申请法院强制执行,拍卖房产。业主失去现有房产,这是断供的 第一个后果。

在目前房价回落的情况下,拍卖房产所得的款项往往不足以清偿银行费用。由于目前国内还没有出台个人破产法,银行可以在任何时候 催讨,直到还清欠款,日后的财产都可能成为法院查封对象,而断供的利息也会被累加计算。另外,断供将会严重影响贷款人的个人信用。断供业主将会成为银行的 禁入类客户,其在央行的征信系统中的个人信用将严重受损,其个人未来生活及商业活动将产生许多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都可能是“无法完成的任 务”。

尹成刚律师:

银行也是“断供”推手

购房者无故“断供”即构成违约,依法应承担相应的违约责任。业主断供 可能面临着更大的麻烦,但从贷款银行风险防范机制和商业行为公平价值的社会考量来看,金融机构对高房价也起到了推波助澜的作用。深圳房价曾一路高歌,当每 平方米万余元、高达数万元的楼价处于“供不应求”时,银行依然发放八成甚至九成的按揭贷款,甚至出现“0首付”、“假按揭”,其后果难道真的是业主“所有 问题都自己扛?”金融机构、开发商既是“断供”的受害者,又在无形中充当了断供的幕后推手。金融部门贷款审查不严、风险门槛过低已成为“断供”的导火索之 一。

与会律师:

开发商搬石头砸了自己的脚

断供和可能出现断供的绝大多数是炒房者。尽管业主断供将风险转嫁到了银行,但对承担担保责任的开发商仍有着实质性影响。开发商的人为推动也是炒房者高位接盘的原因之一。

近几年房价不理性上涨,开发商赚得盆满钵盈。但市场不会永远单边向上,作为高房价的最大获利者,开发商如今正经历着严冬。不过,这也是开发商搬石头砸了自己的脚。断供的出现,或许会使处于“缺钱”状态的开发商资金链产生更大危机。

3

处方

王劲松律师:

与银行协商

改变还款计划

断 供是缺少契约精神和法律意识的表现。一些业主对房产进行止损断供,但他们没有认识到违约后果的严重性。对于那些确实经济困难、还款能力不足的业主,建议在 履行按揭合同的前提下,通过与银行协商的方式解决问题。如可以到银行要求做贷款展期,依据自己可以承担的支出范围,要求银行适当合理地延长还款期限;或者 和银行协商改变还款计划,要求先只还利息,暂缓本金的还贷。

张大鸣律师:

银行应推新政

助贷款者渡难关

银行应该针对负资产、断供问题推出一些新政策,帮助贷款者渡过难关。银行要增加对个人房贷的风险控制,提高客户的信用审查,同时,降低 或减免业主轻微的违约责任,提供带按揭转让房产,化解自主房断供的风险。还要完善个人征信制度,加强对良好个人信用记录的宣传,对信用记录不好的客户进行 公示,以产生“榜样”效应。

贺倩明律师:

开发商要

严格履约

按照担保法和物权法的相关规定,断供 房产不足清偿贷款的差额部分由承担担保责任的开发商支付。尽管开发商在高价中完成了销售行为获得高额利润,但仍然是“断供”的输家。如果是由于开发商违约 导致业主解除买卖合同,开发商需承担更多的法律责任。建议开发商严格履约,避免出现因违约造成业主解除合同,同时要给业主及时办理房产证,并能够按时交 房。

(原标题:房价下跌银行“被房东” 苏杭惊现“弃房断供”)

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